На протяжении последних нескольких лет в Троицком административном округе и Новомосковском округе города Москвы (ТиНАО) ведется грандиозное строительство. Расширяются дороги, тянутся ветки метро, создаются школы и больницы, возводятся корпуса жилых домов. Для строительства нужны земли, и их иногда изымают у собственников. 
И тут городские власти — Инспекция по контролю за использованием недвижимого имущества (ГИН) и Департамент городского имущества (ДГИ) начинают проверять соблюдение домовладельцами порядка строительства, наличие разрешительной документации, прежде всего разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Инспектора выезжают на осмотр объектов, устанавливают на месте соответствие фактического состояния домов и строений  тем параметрам, которые указаны в градостроительных планах (ГПЗУ) и правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Сотрудники городских властей выясняют, есть ли у владельцам выданы разрешение на строительство и реконструкцию. При отсутствии у домовладельцев этих документов ДГИ подает в суд иск о признании объектом самовольного строительства.
Логика городских властей ясна: если дом или нежилое строение признано объектом самовольного строительства или реконструкции, то при изъятии такого самостроя его рыночная стоимость компенсации не подлежит. Налицо экономия бюджетных средств.
Поскольку ТиНАО находится в процессе урбанизации, на его территориях расположено очень много частных домовладений. Часто после покупке земли люди не задумываются об оформлении разрешительной документации. Действует принцип: «построил, зарегистрировал по декларации, и вот ты уже собственник».
При этом люди полагают, что раз их право собственности зарегистрировано в Росреестре, то их имущество самостроем не признают. И тут они заблуждаются.
Еще в 2010 году высшие суды России в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали: если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Другой пример. Построили дом, зарегистрировали право собственности на него, потом пристроили еще этаж,  дополнительные помещения, да так и оставили. А Гражданский кодекс РФ позволяет признавать такие строения объектами самовольной реконструкции.
Как же уберечь свое имущество от признания его объектом самовольного строительства, если отсутствует разрешительная документация?
Во-первых, необходимо знать, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях высших судов России, нежилые здания, строения и сооружения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.
А вот индивидуальные жилые дома, выстроенные до 01.01.1995 года могут быть признаны объектами самовольного строительства. Однако, в этом случае необходимо обратиться в архив органов БТИ и проанализировать старое советское инвентарное дело на домовладение, в котором могут находиться разрешительные документы, действовавшие на тот момент (например, акт местного исполкома о согласовании ввода дома в эксплуатацию).
Во-вторых, если произведены работы по увеличению объекта, целесообразно заранее обратиться в суд с иском об узаконении переоборудования объекта. И тогда в будущем к владельцу не смогут предъявить иск о сносе самостроя.

Приведем пример из нашей практики: в 2019 году Щербинский районный суд города Москвы рассмотрел дело по иску ДГИ о признании дома объектом самовольного строительства. Домовладелец выиграл дел, потому что ранее, в 2011 году, он обратился в суд с иском о признании права собственности на домовладение в переоборудованном состоянии. А ранее вынесенное решение имеет обязательную силу, и значит, у суда нет оснований для признания домовладения самостроем.
Надо помнить, что на переоборудованные и перепланированные сооружения положения о самовольном строительстве не распространяются.
В-третьих, в иске о признании дома самостроем откажут, если истцом (Департаментом городского имущества) пропущен срок исковой давности.
Поскольку ДГИГМ фактически не владеет земельным участком, на котором расположен дом, являющийся, по мнению Департамента, самостроем, требование о сносе может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то есть в течение трех лет.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц. Таким образом, если с момента регистрации права собственности на постройку, прошло более трех лет, то у владельца есть основания заявлять о пропуске срока исковой давности.
В нашей практике было дело, когда Арбитражный суд города Москвы отказал в иске по мотиву пропуска Департаментом срока исковой давности, указав, что еще в 1998 году объект был принят в эксплуатацию заместителем префекта округа, следовательно, органы власти Москвы знали о существовании объекта, а иск был заявлен лишь в 2011 году.
В-четвертых, вывод о соответствии параметров объекта недвижимого имущества строительным нормам и правилам, различным регламентам требует специальных познаний и находится в компетенции судебных экспертов.
Поэтому в случае подачи таких исков мы считаем целесообразным обращаться в экспертную организацию, которая имеет право проводить судебные строительно-технические экспертизы. И тогда уже эксперт, а не Департамент будет отвечать на вопрос, о соответствии постройки строительным и санитарных нормам, представляет ли оно угрозу жизни и здоровью людей. Практика показывает, что очень часто выигрыш дела определяется теми выводами, который эксперт сделает в своем заключении.
Возникает еще один вопрос: как быть, если дом, строение, здание построили прежние собственники, а Департамент предъявил иск к нынешнему владельцу. Увы. Закон и судебная практика говорят о том, что в этом случае ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
На практике это означает, что при покупке дома или нежилого строения необходимо проанализировать инвентаризационное дело БТИ, установить дату строительства объекта и соответствие современных характеристик объекта тем, которые указанны в документах БТИ. Такой анализ позволит уберечь владельца от неприятных сюрпризов в виде исков ДГИ о сносе самовольной постройки.
Полагаем, что наши рекомендации, слаженная и грамотная работа экспертов позволит избежать признания дома или строения объектом  самовольного строительства и спасти ваше имущество.



Материал подготовили:
Адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита»
Голованов Алексей Николаевич,
alegolovanov@yandex.ru
Юрист Синельникова Ольга Леонидовна.
Olgasin1977@mail.ru
89268551027